Dostupný Domov kupuje nehnuteľnosti, ktoré potom prenajíma ľuďom v núdzi za zvýhodnené nájomné. Matka z krízového centra si inak nájde bývanie len ťažko, bez toho sa však nedokáže posunúť ďalej, hovorí v rozhovore predsedníčka predstavenstva spoločnosti ZDENKA POLEDNÁKOVÁ.
Zdenka Polednáková je predsedníčkou predstavenstva spoločnosti Dostupný Domov j.s.a. Predtým pôsobila ako právnička v Prvej stavebnej sporiteľni, a.s., v Slovenskej sporiteľni, a.s. pracovala na oddelení Financovanie nehnuteľností a do roku 2017 bola členkou predstavenstva Realitnej spoločnosti Slovenskej sporiteľne, a.s.
Dostupný Domov j.s.a. je jednoduchá spoločnosť na akcie, ktorej akcionárom je aj štát prostredníctvom Slovak Investment Holding. Ide o investíciu z eurofondov prostredníctvom finančných nástrojov.
V rozhovore sa dozviete aj:
- akým ľuďom Dostupný Domov pomáha,
- ako funguje ich spolupráca so štátom,
- či ich ovplyvnila vojna na Ukrajine
- a do akej miery berú do úvahy životné prostredie.
Na akom princípe funguje spoločnosť Dostupný Domov?
Spoločnosť nakupuje nehnuteľnosti určené na bývanie za štandardných trhových podmienok. Následne prenajíma tieto byty fyzickým osobám. Ak ide o ľudí z cieľovej skupiny znevýhodnených osôb, tak za zvýhodnených podmienok. Dostupné nájomné sa však snažíme poskytnúť všetkým záujemcom, takže aj keď nesplnia kritéria cieľovej skupiny, ich nájomné u nás je spravidla nižšie, ako by bolo komerčné za porovnateľný byt.
Tretí okruh nájomcov tvoria právnické osoby, teda neziskové organizácie, ktoré poskytujú sociálnu službu fyzickým osobám-podnájomníkom. Organizácie si vyberajú podnájomcov a s naším súhlasom ich ubytujú v konkrétnom byte.
Časť z našich nájomcov, ktorí spadajú do cieľovej skupiny s nejakým znevýhodnením, si dokonca môže dovoliť aj komerčné nájomné, ale mali problém nájsť si na trhu prenájom. Problém s dostupnosťou bývania totiž nie je iba vo vysokých cenách. Ak si pozriete komerčné inzeráty, tak v mnohých je napísané, že hľadajú iba nájomníkov bez detí. Rodičia s dieťaťom alebo matka z krízového centra si veľmi ťažko nájdu takéto ubytovanie. Štandardný prenajímateľ jednoducho odmietne poskytnúť prenájom matke s malými deťmi.
Prečo?
Príkladom môže byť rómska rodina, ktorá má mesačné bábätko a stabilný príjem, ale nevedeli si nájsť bývanie pre predsudky. Alebo k nám príde mladý pár a na žene vidieť tehotenské bruško. Prenajímatelia predpokladajú, že je to budúce riziko, keď nájomcovia nebudú schopní zaplatiť nájomné. U nás deti nie sú problém, deti sú naša budúcnosť, na tom sa hádam všetci zhodneme. Môžeme debatovať o tom, či ľudia, ktorí sú v problémoch, si ich zapríčinili sami, ale deti sú v tom vždy nevinne. Takéto vnímanie na slovenskom trhu chýba.
Prenajímatelia sa asi obávajú negatívnych situácií.
Za tri roky nášho fungovania sme nemuseli ani raz použiť inštitút núteného vysťahovania a nemáme ani neplatičov. Ale rátame s tým, že v budúcnosti s rastom počtu bytov príde aj určité percento neplatičov, tomu sa nedá vyhnúť. Už dnes máme nastavené interné procesy, ktoré preveria kredibilitu budúceho nájomcu a monitoring prebieha priebežne počas celého obdobia nájmu, teda s nájomcami pri vzniku prvého problému okamžite komunikujeme.
Aký máte pomer nájomníkov s komerčným a so zvýhodneným nájomným?
Pomer je zhruba 70 percent ubytovaných z cieľovej skupiny voči 30 percent za bežných trhových podmienok. Od štartu projektu v roku 2020 sme u nás ubytovali 333 osôb, pričom 234 ľudí patrí do cieľovej skupiny so zvýhodneným nájomným a ďalších 99 osôb za dostupný komerčný nájom. Pri obsadzovaní bytov spolupracujeme aj s realitnými kanceláriami, od júna by sme mali mať hotovú aj webovú stránku, kde si záujemci budú môcť prezrieť našu ponuku voľných bytov.
Čo sa týka spolupracujúcich organizácií, v rámci celého Slovenska spolupracujeme so štrnástimi, ktoré pomáhajú ľuďom bez domova, alebo cez krízové centrá rodinám v ťažkých životných situáciách. Našou prioritou je pomáhať aj s pracovnou mobilitou, takže do našej cieľovej skupiny patria, a teda majú zvýhodnené nájomné, aj osoby, ktoré sa chcú presťahovať za prácou. Dôležité je spomenúť, že pri obsadzovaní našich bytov spolupracujeme aj s viacerými samosprávami.
Pomáhate aj ukrajinským utečencom?
Po vypuknutí vojny na Ukrajine sme z hodiny na hodinu zmenili náš pripravovaný koncept nájomného bývania v Komárne a do bytového domu s 32 jednoizbovými bytmi sme začali postupne ubytovávať Ukrajincov so statusom odídenec. K dnešnému dňu sme takto pomohli 66 osobám. Väčšina z nich prišla iba s jednou taškou, takže sme im zabezpečovali aj nevyhnutné životné potreby a potraviny prostredníctvom zbierky, ktorú zorganizovala Nadácia Slovenskej sporiteľne.
Aké máte skúsenosti s nájomníkmi, ktorí boli predtým úplne bez domova?
Bývanie je jednou zo základných podmienok, aby mohol človek žiť skutočne aktívnym a plnohodnotným životom. Bez stabilného zabývania sa nedá posunúť ani si nájsť stabilnú prácu. Organizácie, ktoré vyberajú podnájomníkov do našich bytov, sa snažia vybrať takých, ktorí majú perspektívu takéto bývanie zvládnuť. Väčšina to zvládla a dokonca sa posunula v živote výrazne ďalej. Nikto z nás neočakával a ani neočakáva, že budeme mať pri tom stopercentnú úspešnosť. To, samozrejme, neočakávame ani pri nájomcoch, ktorí nie sú poberateľmi sociálnej služby.
Bývajú u vás dlhodobo?
Prvú zmluvu o nájme uzatvárame s nájomcom na jeden rok. Pokiaľ po roku má nájomca záujem pokračovať v nájomnom vzťahu a neprichádzalo z jeho strany k porušovaniu podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve, nájomný vzťah predlžujeme. Až dovtedy, pokiaľ to bude obom zmluvným stranám vyhovovať.
Máme aj prípad, keď sa prijímateľ sociálnej služby presunul do mestského nájomného bytu. Bol to prvý byt, ktorý sme prenajali pred tromi rokmi mamičke z krízového centra s dvomi deťmi. V období strávenom u nás sa zastabilizovala a splnila podmienky pre získanie mestského nájomného bytu, ktorý bol väčší ako ten náš.
Aké máte reakcie od ľudí?
Máme veľmi pozitívnu väzbu. Naše byty sú väčšinou novostavby, keď ich uvidia, tak sú nadšení. Väčšina z nich v takom peknom byte nikdy predtým nebývala.
Podľa čoho si vyberáte, kde kúpite nehnuteľnosť?
Na to vplýva viacero faktorov. Investície sme sa snažili robiť v lokalitách, kde sme vyhodnotili, že máme perspektívu nájsť nájomníkov. Sústredíme sa na krajské mestá a na mestá, ktoré sú zaujímavé z pohľadu rozvinutého pracovného trhu. Čiže tam, kde si ľudia môžu nájsť prácu a je predpoklad dobrého demografického vývoja. Nemusí to byť teda len veľké mesto, máme nehnuteľnosti aj v satelitoch krajských miest, napríklad v Zavare.
Ako funguje vaša spolupráca so Slovak Investment Holdingom?
Dostupný Domov j.s.a. je obchodná spoločnosť, ktorá vznikla na základe akcionárskej dohody troch akcionárov: Slovak Investment Holdingu cez spoločnosť NDF II a.s., Slovenskej sporiteľne cez spoločnosť SLSP Social Finance s.r.o. a Nadácie Slovenskej sporiteľne.
SIH mal záujem investovať do niečoho, čo podporí zamestnanosť a mobilitu pracovnej sily. Jedným zo základných predpokladov na podporu tejto požiadavky je dostupnosť bývania v oblastiach, kde je práca, a teda aj stabilizácia ľudí prostredníctvom bývania.
Všetci traja akcionári idú za spoločnými cieľmi a pomáhajú nám hľadať riešenia, aby sa spoločnosť rozvíjala. Aj ľudsky hodnotím spoluprácu medzi akcionármi a predstavenstvom spoločnosti veľmi dobre.
Je nejaké špecifikum v tom, že je to investícia cez eurofondy?
Sú s tým spojené procesy a podmienky, v ktorých sme sa najskôr potrebovali zorientovať. Jedná sa o administratívne a procesne náročné činnosti, ktoré obsahujú veľa reportov, merateľných ukazovateľov, ktoré treba sledovať, plniť a administrovať v nie úplne jednoduchých a zrozumiteľných IT systémoch. Ale znova zdôrazňujem, že SIH nám pomáha zvládnuť aj túto tému.
Riešite v projektoch aj environmentálny aspekt?
Snažíme sa využiť všetky možnosti, aby sme boli čo najviac energeticky efektívni. Záleží to od fázy, v ktorej do projektu vstupujeme. Máme vlastných energetických poradcov, ktorí nám povedia, čo sa ešte urobiť dá a čo je ekonomicky efektívne. Pri nových projektoch vo fáze pred výstavbou sa snažíme zapracovať do projektu čo najviac vylepšení. V prípade kúpy bytového domu tesne pred kolaudáciou sa už veľa urobiť nedalo.
Akú máte víziu do budúcnosti?
Ambícia je ďaleko vyššia, chceli by sme vlastniť a prenajímať 1 500 bytov do roku 2030. Na to, samozrejme, budeme potrebovať od akcionárov navýšenie finančnej angažovanosti. Radi by sme pozitívne ovplyvnili prístup vo vnímaní nájomného bývania podobne, ako je to v západnej Európe.